地产及建筑企业税收风险防范.ppt

（一）营业税条例变化分析 2、混合销售和兼营行为：明确“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”（以前为文件规定），总局公告2011年23号提示要分别核算，不然主管税务机关分别核定。核定时纳税人要提供主管国税机关证明（新增），贵公司有这些业务。（.） （一）营业税条例变化分析 6、建筑业营业额规定：装饰劳务以清包工为营业额，设备由是否进入总产值改为由谁提供。（.） 7、费用扣除票据问题：境内的以“发票”和“财政收据”（合法有效凭证）；境外的以签收单据，有疑问可要求提供确认证明（内紧外松）。 （一）营业税条例变化分析 8、扣缴义务人：增加了境外单位或个人在境内销售不动产扣缴规定。取消了金融业委托放贷、建筑业分、转包，演出经纪人、　分保业务扣缴规定。（纳税地点的变化是主因） ！房产企业甲供，要求换成建筑票。（.） （一）营业税条例变化分析 根据《营业税暂行条例》（国务院令第540号）第五条三款规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 （一）营业税条例变化分析 9、纳税时间：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。改变建筑业纳税人计税方式。（.） 纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款 （.） （一）营业税条例变化分析 《关于个人金融商品买卖等营业税若干免 税政策的通知》（财税[2009]111号）规定 ：对中国境内单位或者个人在境外提供建 筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征 收营业税。（.） （二）房地产企业营业税规定 1、拆迁安置房特殊规定： （1）原地安置。（成本=土地成本、基础、配套、建筑安装成本、开发间接费用 ）（.） （2）异地安置。（实收款+补偿款） 2、政府收回土地。只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为 。 （二）房地产企业营业税规定 委托代建：服务业——代理业 条件： 1、以委托方的名义办理立项及相关手续： 2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 3、与委托方签订委托代建合同； 4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算 。（基本不会发生）（.） （二）房地产企业营业税规定 无正当理由：价格明显偏低，如何核定？关联调整如何确定？ 关于定金、诚意金、会员费、违约金、保证金。 关于佣金： （三）建筑业所得税政策分析 建筑安装企业离开工商登记注册地或经营管理所在地（以下简称所在地）到本县（区）以外地区施工的，应向其所在地的主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明（以下简称外出经营证）， 其经营所得，由所在地主管税务机关一并计征所得税。否则，其经营所得由企业项目施工地（以下简称施工地）主管税务机关就地征收所得税。国税发（1995）227号（未作废） （三）建筑业所得税政策分析 总机构和分支机构应分期预缴的企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。总机构预缴的部分，其中25%就地入库，25%预缴入中央国库 。 总机构应按照以前年度（1-6月份按上上年度，7-12月份按上年度）分支机构的经营收入、职工工资和资产总额三个因素计算各分支机构应分摊所得税款的比例，三因素的权重依次为0.35、0.35、0.30。 （三）建筑业所得税政策分析 ? 有独立生产经营职能部门与管理职能部门的经营收入、职工工资和资产总额不能分开核算的，具有独立生产经营职能的部门不得视同一个分支机构，不就地预缴企业所得税 。 （三）建筑业所得税政策分析 《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知 》（国税函（2009）221）以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2008〕28号）的相关规定 （三）建筑业所得税政策分析 《国家税务总局于建筑企业所得税征管有关问题的通知 》（国税函（2010）39号） 建筑企业跨地区设立的不符合二级分支机构条件的项目经理部（包括与项目经理部性质相同的工程指挥部、合同段等），应汇总到总机构或二级分支机构统一计算，按照国税发〔2008〕28号文件规定的办法计算缴纳企业所得税 。 （三）建筑业所得税政策分析 建筑企业在同一省、自治区、直辖市和计划单列市设立的跨地（市、县）项目部，其企