2024年房地产行业分析.pdf

一、行业概况

2023年房地产销售市场波动中继续筑底，土地投资、新开工持续低迷，库存去

化周期处于高位。行业销售在一季度短暂回暖复苏后二季度再次降温，2023年7月

以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。

2023年，国内房地产市场波动中继续筑底，其中一季度受前期积压需求释放及

调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅

收窄；但短暂的回暖复苏基础薄弱，二季度后房地产市场销售及投资再次降温。2023

年7月24日，中央政治局会议以“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新

形势，适时调整优化房地产政策”定调房地产市场，需求端放松政策集中释放，但销

售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。

自2021年“集中供地”政策实施以来，土地市场供应量及市场热度均持续下降；

2023年供地“两集中”政策优化为“拟出让地块清单公布制度”，供地方式和节奏更

加灵活。根据中指研究院数据，2023年全国300城住宅用地供求规模分别同比下降

22.4%和23.1%，土地市场仍维持低迷状态。为吸引房企参与拍地，各地优质地块不

断推出，2023年全国300城成交楼面价同比上涨7.6%，但成交溢价情况持续减少。

土地投资参与方面，拿地主力军仍为央国企，此前地方城投兜底项目仍在消化过程中，

参与度有所降低；部分区域型稳健民企积极补仓，拿地金额有所提升。房企投资安全

意识的不断增强以及拿地区域的高度重合导致土地竞拍分化明显，核心城市及板块拍

地竞争加剧，土地市场城市间分化依然明显。北京、上海、杭州仍是房企拿地重点城

市，多宗地块触顶成交；广州、成都、厦门、合肥等城市部分优质板块热度较高；沈

阳、长春、郑州、无锡等城市土地市场依旧疲弱，出让地块均底价成交。流拍情况方

面，得益于优质地块的推出、地方政府提前摸排房企拿地意愿及降低土拍门槛等因素，

2023年全国住宅用地流拍撤牌率同比下降6.9个百分点至21.8%，但整体仍偏高。

2023年，房地产行业开工竣工延续反向走势，房地产开发企业房屋施工面积同

比下降7.2%至83.84亿平方米，新开工面积同比下降20.4%至9.54亿平方米；在“保

交付”政策的持续推进下，房屋竣工面积同比增长17.0%至9.98亿平方米。

受新开工意愿低迷及房企投资规模下降的共同影响，房地产开发投资增速继续下

降，且2023年以来月度累计降幅呈扩大态势。2023年，全国房地产开发投资11.09

万亿元，同比下降9.6%。

从销售情况看，2023年一季度的积压需求释放带动商品房销售出现短暂复苏，

但房地产行业仍处于底部阶段，2023年4月单月销售迅速回落，5－6月销售环比缓

慢增长但同比仍保持下降；受此影响，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降

5.3%至5.95亿平方米，在改善需求的释放及高能级城市成交占比提升的影响下，上

研究报告1

半年商品房销售额同比微增1.1%至6.31万亿元。2023年7月中央政治局会议对房地

产行业供需关系重新定调后，包括“降首付”“降利率”“限购限贷放宽”等政策集中

释放；9月单月销售商品房销售面积及销售金额在8月的基础上有所回升，但销售下

行趋势仍未逆转，2023年全国商品房销售面积与销售额分别同比下降8.5%和6.5%。

根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，2023年底全国百城新建商品住宅

存销比为22.4个月，其中54个城市去化周期高于24个月，去化周期处于高位。截

至2023年底，全国商品房待售面积为6.73亿平方米，同比增长19%。

图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面图2近年国内商品房销售情况

积及竣工面积同比变化情况

资料来源：联合资信根据Wind整理资料来源：联合资信根据Wind整理

二、信贷环境

2023年，房地产行业融资政策支持导向明显，但短期来看对房企融资端修复有

限。受经济增长放缓和市场信心不足等因素影响，居民购房及贷款意愿疲弱，房企到

位资金继续下降，房企资金仍承压。

2023年内，地产行业融资支持政策持续释放，但受制于经济复苏放缓和