湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.094846万元债权转让_项目分析报告25629_塔米狗.docx

“湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.094846万元债权转让”项目分析报告 一、项目投资亮点与建议 湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司 成立于2011年12月01日，注册地址在咸宁市温泉长安大道157号 ，主要从事房地产开发、销售；房地产投资；房地产信息咨询；物业服务；房屋租赁 二、转让标的与标的企业基本情况 （一）项目名称与交易形式； 项目名称：湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.094846万元债权转让 交易形式：竞价 （二）标的企业基本信息 公司名称：湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司 注册地址： 咸宁市温泉长安大道157号 成立时间：2011-12-01 法定代表人：李俊林 注册资本： 1000万 实缴资本：1000万 标的企业介绍：华湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司 成立于2011年12月01日，注册地址在咸宁市温泉长安大道157号 ，主要从事房地产开发、销售；房地产投资；房地产信息咨询；物业服务；房屋租赁 （三）股权结构 （四）经营范围 房地产开发、销售;房地产投资;房地产信息咨询;物业服务;房屋租赁。 （五）历史沿革 三、标的企业主营业务分析 华湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司主要从事房地产开发、销售；房地产投资；房地产信息咨询；物业服务；房屋租赁。根据财报信息，该公司经营状况良好。 四、企业成长性分析 （一）财务情况与盈利能力分析 （二）创新发展与知识产权 无 （三）信用风险 该公司信用良好 五、行业及市场状况分析 ? 2018年房地产行业政策基调仍然以紧为主，年初以来政策依旧围绕“房住不炒”的定位展开。2018年年初，银监会提及继续遏制房地产泡沫化，政府工作报告要求继续坚持“房住不炒”定位，住建部表示坚持调控目标不动摇，力度不放松；此外，海南省出台严厉调控政策。2018年5月，住建部对房地产调控两次表态，一方面就楼市问题约谈了多个城市负责人，另一方面下发通知，再次强调毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，6月份决定协同七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。2018年7月，住建部召 ? ? 开吹风会，提出商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，政治局召开会议提出“坚决遏制房价上涨”。2018年10月，国务院常务会议再次提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。 2018年政策以紧为主，中央层面重要政策梳理 数据来源：公开资料整理 ? ? 2018年初至今，房地产市场基本面呈现下滑走势，一方面体现为商品房销售增速回落，另一方面体现为土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年10月商品房销售面积累计增速约为2.2%，相比2017年全年增速回落约5.5pct，而且在低基数的背景下，2018年9月、10月商品房销售面积的单月增速已连续2个月处于负增长区间。另一方面，100大中城市数据显示，住宅类用地土地成交楼面均价从2018年年初的5435元/平方米左右下降至2018年10月的4419元/平方米左右，住宅类用地土地成交溢价率相应从约22.8%下降至约5.3%。 2018年以来，商品房销售面积增速逐步下滑 数据来源：公开资料整理 2018年以来，商品房销售额增速逐步下滑 数据来源：公开资料整理 2018年以来，住宅类用地土地成交楼面均价走低 数据来源：公开资料整理 2018年以来，住宅类用地土地成交溢价率走低 数据来源：公开资料整理 ? ? 2018年以来，土地流拍率开始明显提升，也反映了土地市场的冷却。根据300城土地市场数据，2018年1-10月土地流拍宗数达到了543宗，以土地宗数计算的土地流拍率达到了约6.8%，创下了自2010年以来的新高。 300城土地市场数据显示，2018年以来土地流拍率大幅上升 数据来源：公开资料整理 ? ? 目前一二线与三四线城市销售下滑趋势较为明确，但内在因素却各有不同。截至2018年10月，一二线城市销售面积累计增速约为-1.2%，商品房销售表现依然较为弱势，三四线城市销售面积累计增速约为3.7%，相比2017全年销售面积增速放缓约9.9pct。 2018年以来，一二线城市商品房销售面积增速维持弱势 数据来源：公开资料整理 2018年以来，三四线城市商品房销售面积增速持续下滑 数据来源：公开资料整理 ? ? 一二线城市基本面下滑的主要因素来自于新推盘去化率的回落。对于一二线城市，2018年下半年以来去化率开始逐步下滑，尤其是在7月31日政治局会议表示“坚决遏制房价上涨”之后，楼市观望情绪加重。从具体数据来看，重点城市（包括一线和二线城市）新开盘去化率从年初80%左右下降至近期的60%左右，其中一线城市三季度以来平均去化率约为55%，二线城市三季度以来平均去化率约为73%，