地下空间招商.doc

地下空间招商  ????????【摘要】地铁所拥有的地下空间具备较高的商业价值，实现对其商业价值的充分开发，可以为地铁的高质量建设提供完整的支持。本文首先对地铁地下空间的商业价值及开发方式进行了总结，对地铁地下空间开发利用存在的问题进行了研究分析，并制定了地铁地下空间的开发策略及应对建议，对提升地铁地下空间开发利用具有十分重要的意义。 ????????【關键词】地下空间;商业价值;开发建议 ????????当前随着我国城市轨道交通建设发展迅速，对地铁地下空间的开发利用也越来越受到政府和轨道公司的重视。结合地铁线路建设，对地铁地下空间进行开发利用，不仅能有效节约城市土地资源，优化整合城市空间布局，完善地铁车站功能，更能提升地铁盈利水平，促进城市经济发展，从而实现地铁建设运营的可持续发展。 ????????1、地铁地下空间价值和优势 ????????（1）由于地铁建设成本大，投资回收周期长，而单纯凭借票务收入无法维持地铁建设运营的资金平衡，如对地铁地下空间进行合理开发利用，可有效将人流聚集到地铁站内，从而提高地铁票务收入，且客流的增加又可为地铁地下商业提供消费保障，也为地铁地下商业的价值提升奠定了基础。 ????????（2）地铁在建设实施过程中，往往需要对地下进行大面积开挖，从而形成大量的地下空间，同时由于地铁线路设计要求，使得部分车站线路往往埋深较深，从而与地面之间形成多层地下空间，如充分利用这部分空间进行地铁地下空间开发，既可在很大程度上节省因地铁建设而形成的部分建筑面积的建设成本，也可为乘客提供迅速、便捷的商业服务，获取利润。 ????????（3）对地铁地下空间进行开发利用，是在不影响城市用地的情况下，对城市发展空间的进一步拓展，在有效节约城市土地资源的同时，也促使城市逐步形成立体式发展的空间格局。 ????????（4）地铁商业与城市商业相比，由于地铁乘客具有数量大、流动速度快等特点，加之地铁自身的交通优势，有利于地铁商业发展以经营食品、饮料、快餐、医药、鲜花、报刊等消费频率高、便于携带、购买快捷方便的商品为主的中小规模的连锁商业，从而与城市大型综合商业形成有效互补的良好局面。 ????????2、地铁地下空间开发利用主要方式 ????????2.1站点地下空间开发 ????????即充分利用地铁站点与地面之间的空间，设置专门的商业夹层或利用地铁站厅、地下通道的公共空间设置一些规模较小的零星商业，利用地铁站点地下空间进行商业开发是地铁地下空间开发利用的主要方式，目前国内大多数城市在地铁建设中都会考虑采用的主要开发方式。其主要优势一是能够最大限度发挥地铁大客流的优势，二是能为消费者提供便利、舒适的服务，但也存在建设标准高、设计难度大、经营业态限制多及可能对地铁运营造成影响等不足，对此，在实际操作中应注意必须以保障地铁运营不受影响为前提，科学合理的制定开发方案。 ????????2.2线路区间地下空间开发 ????????即利用地铁线路区间、配线上方的地下空间进行开发，与站点地下空间开发相比，线路区间地下空间开发的主要优势一是其为独立的商业空间，对地铁运营不会造成影响，二是开发规模相对较大，设计难度较低，业态选择范围较广，但也存在无法发挥地铁客流优势、与站厅交通流线过长，易与地上商业形成冲突、空间利用率低等不足，因此在开发时需做好前期规划策划，并充分考虑与线路两侧地上商业的结合开发。 ????????3、地铁地下空间开发存在的问题 ????????3.1对开发利用认知不足 ????????目前部分城市政府和轨道公司在规划建设地铁时没有突破传统的观念，对地铁地下空间的开发利用缺乏足够的关注，缺少具有前瞻性的、整体性的地铁地下空间开发利用发展总体规划，使得车站功能大多仅能满足交通运输功能，而少数车站即便考虑了交通功能与综合服务功能的组合，但由于对地下空间规模特征、开发潜力的认知水平有限，忽视了地铁地下商业和地面商业之间的相互衔接，缺乏与城市设施的有机整合，不能形成立体化、匹配化的功能格局，使得地铁地下空间开发多存在规模小、设施差、建设水平低、功能单一的问题，导致地下空间的开发价值无法得到完整全面的显现，进而造成了城市地下空间资源的浪费。 ????????3.2融资模式缺少创新 ????????随着我国地铁建设进程的加快，原来由政府投资主导的建设运作方式，已经不再适应当下地铁建设的需要。对此，部分城市已开始探索实践拓展包括地铁在内的城市公共基础设施的新的融资模式和途径，即由政府创造条件，吸引和鼓励企业和社会各界的力量共同参与建设开发。但在实际操作中，往往由于轨道公司对融资模式创新缺乏足够的关注，尤其对于社会资本的引进应用水平不足，无法在资金方面充分适应地铁车站地下空间建设的实际需要，虽然通过银行贷款、融资租赁等方式解决了一部